Wynajem krótkoterminowy w 2025 roku to nadal gorący temat. Właściciele lokali mieszkalnych, którzy jeszcze kilka lat temu myśleli o sprzedaży mieszkania, dziś coraz częściej zastanawiają się, czy nie lepiej włączyć je do gry i zacząć zarabiać na przyjezdnych. Bo rynek się zmienia. Turysta szuka klimatycznego apartamentu w centrum miasta, a pracownik w delegacji – cichego miejsca z szybkim Wi-Fi. Ale zanim otworzysz drzwi swojego lokalu pierwszemu gościowi, warto poznać kulisy tego biznesu. Najem krótkoterminowy w 2025 roku to nie tylko przychód z czynszu – to też obowiązek wobec fiskusa. Trzeba wiedzieć, jak rozliczać się z podatku, kiedy należy opodatkować dochód i w jakich przypadkach wymagana jest działalność gospodarcza.

Brzmi poważnie? Spokojnie. Jeśli dopiero zaczynasz i zastanawiasz się, jak wejść w świat wynajmu krótkoterminowego, ten artykuł będzie Twoją mapą. Dowiesz się, od czego zacząć – jak wybrać odpowiedni lokal, jak przygotować go na pierwszych gości, gdzie ogłaszać swoją ofertę i jak krok po kroku rozliczać przychód z najmu.

Najem krótkoterminowy to przede wszystkim sposób na taką inwestycję, który pozwala właścicielowi mieszkania lub domu udostępniać lokal turystom czy osobom podróżującym służbowo. To krótkie pobyty, zwykle od jednej do kilkunastu nocy, które różnią się od tradycyjnego najmu długoterminowego czy najmu okazjonalnego. Każdy najemca w Twoim lokalu to inna historia i często możliwość wyższych przychodów w porównaniu do wynajmu stałego.

Od 2021 roku i po odbiciu turystyki w 2022 roku po covid-19, zainteresowanie tym modelem gwałtownie wzrosło. Goście coraz częściej wybierają mieszkania zamiast hoteli, a właściciele zaczęli bardziej świadomie analizować stawki i rozliczenia, by ich przychód był maksymalny, a ryzyko minimalne. Z punktu widzenia właściciela mieszkania, taki model ma swoje wady i zalety – z jednej strony większy zysk i elastyczność, z drugiej konieczność dbania o lokal, kontakt z gośćmi i rozliczanie przychodów.

Najem krótkoterminowy stał się realną alternatywą dla osób, które wcześniej wynajmowały lokale studentom lub w ramach najmu okazjonalnego – teraz można wykorzystać swoje mieszkanie jako aktywny element inwestycji, jednocześnie dostosowując ofertę do wymagań współczesnych najemców.

Wyobraź sobie właściciela nieruchomości, który ma jedno mieszkanie w centrum miasta. Zastanawia się, czy jego lokal nie mógłby zacząć przynosić dodatkowego dochodu. Pierwszy krok jest prosty – możesz zacząć jako osoba prywatna, udostępniając mieszkanie turystom w celach biznesowych lub rodzinom przyjeżdżającym na weekend. W takim przypadku Twój lokal funkcjonuje podobnie jak najem prywatny – gość płaci czynsz za krótki okres, a Ty nie musisz od razu zakładać firmy. To świetny sposób, żeby przetestować rynek i zobaczyć, czy Twój apartament sprawdzi się w roli krótkoterminowego lokalu.

Jeżeli jednak w Twoim portfelu pojawia się więcej lokali na wynajem, sytuacja się komplikuje. Fiskus może uznać, że prowadzisz działalność gospodarczą, bo Twój najem ma charakter ciągły i profesjonalny. Wtedy konieczna jest rejestracja firmy i bardziej formalne rozliczanie przychodów. Właściciele mieszkań, którzy wcześniej wynajmowali je studentom lub w ramach najmu okazjonalnego, często odkrywają w tym momencie, że krótki pobyt turystów wymaga zupełnie innego podejścia – zarówno logistycznie, jak i podatkowo.

Najważniejsze jest, aby od samego początku jasno określić swój cel: czy traktujesz swoje mieszkanie jako okazję do dodatkowego przychodu, czy chcesz zbudować stabilny biznes wynajmu krótkoterminowego w 2025. Od tej decyzji zależy nie tylko sposób promocji i kontaktu z najemcą, ale też jak przygotujesz lokal, jakie przyjmiesz stawki i jak rozliczysz się z fiskusem. Dobrze przemyślany start pozwala wejść na rynek pewnie, bez zbędnego stresu i… niespodzianek. Wynajem krótkoterminowy potrafi sprawić spore ilości problemów.

Rozpoczynając wynajem krótkoterminowy swojej nieruchomości, jednym z pierwszych pytań, które pojawia się w głowie właściciela, jest: jak rozliczać przychód i jaki podatek mnie obowiązuje? Jeśli nie prowadzisz firmy, możesz rozliczać przychody z najmu prywatnego w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Stawka podatku wynosi obecnie 8,5% do kwoty 100 000 zł przychodu i 12,5% powyżej tego progu. To prosta forma rozliczenia, która pozwala właścicielowi mieszkania skupić się na obsłudze gości, a nie na skomplikowanej księgowości.

Jeżeli natomiast planujesz wynajmować w ramach działalności gospodarczej, konieczne jest rozważenie różnych form opodatkowania – możesz wybrać podatek liniowy lub ryczałt, a także rozliczać się według zasad ogólnych. W takim przypadku obowiązuje Cię podatek dochodowy od przychodu z działalności, a przepisy wynikające z kodeksu cywilnego i przepisy o rejestracji działalności gospodarczej określają, kiedy powstaje obowiązek podatkowy i jakie są Twoje prawa jako właściciela nieruchomości.

W przypadku najmu krótkoterminowego obowiązek podatkowy powstaje w momencie otrzymania zapłaty – nie wtedy, gdy gość faktycznie zamieszka w Twoim lokalu. Dlatego prowadzenie prostego rejestru wpłat i wypłat jest kluczowe, by uniknąć problemów z fiskusem i zachować porządek przy rozliczeniu przychodu z działalności. Wynajem krótkoterminowy to również obowiązki wobec Urzędu Skarbowego.

To zależy. Zasadniczo wynajem nieruchomości na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT, ale krótkoterminowy wynajem lokalu turystom to usługa zakwaterowania, a więc inna kategoria podatku od towarów i usług. Jeśli jesteś podatnikiem VAT, możesz zostać zobowiązany do stosowania stawki 8 %, podobnie jak w hotelach czy pensjonatach. Warto zatem zrozumieć, czy Twoje świadczenia usług są bliższe hotelowym, czy mieszkaniowym – bo to wpływa na sposób rozliczania.

Nie każda nieruchomość nadaje się do wynajmu krótkoterminowego. Idealny lokal to taki, który znajduje się w atrakcyjnej lokalizacji – blisko centrum miasta, uczelni, komunikacji miejskiej lub popularnych atrakcji turystycznych. To właśnie takie miejsca przyciągają gości i pozwalają skutecznie oferować mieszkanie wśród turystów, którzy szukają wygodnego noclegu na krótki okres.

Standard wykończenia też ma ogromne znaczenie. W świecie, w którym platformy takie jak Airbnb czy Booking pokazują tysiące ofert, pierwsze wrażenie może zdecydować o tym, czy Twój lokal zostanie wybrany. Goście płacą nie tylko za nocleg, ale za całościowe doświadczenie, a dodatkowo serwisy rezerwacyjne pobierają prowizję, którą warto uwzględnić w kalkulacji przychodów.

Jeśli dopiero zaczynasz, najlepiej przetestować model na jednym mieszkaniu, zanim zdecydujesz się na większą inwestycję. W ten sposób sprawdzisz, jak działa Twój lokal na rynku, poznasz potrzeby gości i unikniesz niepotrzebnego ryzyka związanego z koniecznością rejestracji działalności lub zarządzania kilkoma lokalami naraz. Jak działać, aby wynajem krótkoterminowy się opłacał?

Tak, choć rynek jest dziś bardziej konkurencyjny niż w latach 2021–2022. W 2025 roku popyt na wynajem pozostaje wysoki, a turystyka wewnętrzna nadal rośnie, co daje właścicielom mieszkań szansę na dodatkowy przychód. W porównaniu z wynajmem długoterminowym, najem krótkoterminowy może być bardziej opłacalny, jeśli mądrze zarządzasz kosztami, dbasz o ubezpieczenia mieszkania i potrafisz wyróżnić swoją ofertę na tle konkurencji.

Ci właściciele mieszkań, którzy traktują wynajem jako biznes i chcą prowadzić najem w ramach działalności gospodarczej, często decydują się na współpracę z profesjonalnymi firmami zarządzającymi najmem. Takie firmy zajmują się obsługą gości, logistyką i rozliczeniami, a Ty możesz skoncentrować się wyłącznie na monitorowaniu przychodów i inwestycji na rynku nieruchomości.

Dodatkowo, jeśli szukasz wsparcia w starcie lub chcesz zoptymalizować swoje przychody z najmu, warto skorzystać z usług i doradztwa firmy Muvon, która pomaga właścicielom mieszkań zarówno w przygotowaniu lokali do wynajmu krótkoterminowego, jak i w bezpiecznym rozliczaniu przychodów zgodnie z przepisami. Dzięki temu możesz czerpać zyski z wynajmu bez stresu i ryzyka.