Czym jest refinansowanie kredytu hipotecznego?

Refinansowanie kredytu hipotecznego to zamiana aktualnie spłacanego kredytu na nowy, zazwyczaj na korzystniejszych warunkach. Polega na zaciągnięciu nowego kredytu hipotecznego, który spłaca istniejące zobowiązanie. Nowy bank przekazuje środki bezpośrednio na konto poprzedniego banku, zamykając tamto zobowiązanie.

Formalnie refinansowanie jest nowym kredytem hipotecznym. Oznacza to przejście standardowego procesu kredytowego: złożenie wniosku, analizę zdolności kredytowej, dostarczenie dokumentów i podpisanie umowy.

Główne korzyści z refinansowania to:

Im większy kredyt i im dłuższy pozostały okres spłaty, tym większy potencjał oszczędności. Kredytobiorcy z wysoką marżą ponad WIBOR lub wysokim stałym oprocentowaniem zaciągniętym w latach 2022, 2024 mogą zyskać najwięcej.

Przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku polega na tym, że nowy bank udziela kredytu refinansowego i spłaca całe zadłużenie w poprzednim banku. Od tego momentu kredytobiorca spłaca zobowiązanie w nowym banku na warunkach określonych w nowej umowie.

Proces przebiega w 6 etapach:

Nowy bank przejmuje również formalności związane z wykreśleniem hipoteki starego banku i wpisaniem własnej hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości.

Przeniesienie kredytu to zmiana banku, nie zmiana samego zobowiązania. Jest to kontynuacja spłaty tego samego długu, lecz na nowych, potencjalnie korzystniejszych warunkach.

Refinansowanie kredytu hipotecznego dotyczy przeniesienia jednego istniejącego kredytu hipotecznego do innego banku w celu uzyskania lepszych warunków. Konsolidacja kredytów polega na połączeniu kilku różnych zobowiązań (np. kredytów gotówkowych, pożyczek i kart kredytowych) w 1 nowy kredyt.

Refinansowanie skupia się na optymalizacji kosztów jednego kredytu hipotecznego, głównie przez obniżenie oprocentowania lub marży. Konsolidacja ma na celu uproszczenie obsługi wielu zobowiązań przez zmniejszenie liczby rat do jednej.

Refinansowanie kredytu hipotecznego warto rozważyć w 5 głównych sytuacjach.

Pierwsza to wysoka marża ponad WIBOR. Jeśli płacisz marżę na poziomie 1,9%, 2% lub wyżej, a aktualne oferty rynkowe mają marżę ok. 1,5% lub niżej, refinansowanie kredytu hipotecznego może przynieść realne oszczędności.

Druga sytuacja dotyczy wysokiego stałego oprocentowania. Kredyty zaciągnięte w latach 2022, 2024, gdy stopy procentowe były rekordowo wysokie, często mają oprocentowanie stałe na poziomie 8% lub nawet 9%. Przeniesienie takiego kredytu do innego banku pozwala obniżyć ten koszt.

Trzecia sytuacja to niski wkład własny przy zaciąganiu kredytu. Kredyty z wkładem własnym poniżej 20% są objęte wyższym oprocentowaniem. Z każdą spłaconą ratą kapitał maleje, a wartość nieruchomości rośnie, co oznacza, że można uzyskać lepsze warunki w nowym banku.

Czwarta sytuacja to koniec okresu stałego oprocentowania. Po wygaśnięciu okresu stałej stopy bank przechodzi na oprocentowanie zmienne, które może być wyższe. To moment, by sprawdzić oferty konkurencji.

Piąta sytuacja obejmuje utrudnione nadpłaty. Jeśli bank pobiera wysokie prowizje za nadpłaty lub ogranicza ich wysokość, refinansowanie do banku z korzystniejszymi warunkami nadpłat może przyspieszyć spłatę zadłużenia.

Lojalni klienci banków, którzy nigdy nie negocjowali warunków, zwykle płacą najwięcej. Refinansowanie to jedyna skuteczna metoda obniżenia marży, zmniejszenia stałego oprocentowania lub wyeliminowania opłat za nadpłaty, gdy bank odmawia renegocjacji.

Refinansowanie kredytu hipotecznego wydaje się na pierwszy rzut oka prostym sposobem na obniżenie raty, ale w praktyce nie zawsze się opłaca. Zanim złożysz wniosek w nowym banku, warto sprawdzić, czy nie znajdujesz się w jednej z sześciu sytuacji, w których refinansowanie kredytu hipotecznego przyniesie więcej kosztów niż realnych oszczędności.

Pierwszy przypadek to sytuacja, w której koszty refinansowania po prostu przewyższają oszczędności. Prowizja za wcześniejszą spłatę, wycena nieruchomości, opłaty sądowe i nowe ubezpieczenie potrafią razem sięgnąć kilku tysięcy złotych. Jeśli różnica w oprocentowaniu między obecnym a nowym kredytem jest minimalna, te wydatki nie zdążą się zwrócić w rozsądnym czasie, a wtedy cała operacja mija się z celem.

Drugi sygnał ostrzegawczy to krótki pozostały okres spłaty. Gdy do końca kredytu zostały już tylko 2–3 lata, zwyczajnie brakuje czasu, żeby odzyskać koszty poniesione na refinansowanie kredytu hipotecznego, nawet przy korzystniejszym oprocentowaniu efekt finansowy może okazać się znikomy albo wręcz ujemny.

Warto też zastanowić się, czy obecne oprocentowanie nie jest już wystarczająco konkurencyjne. Jeśli marża wynosi około 1,5% lub mniej, a kredyt ze stałym oprocentowaniem utrzymuje się poniżej 6%, trudno dziś znaleźć na rynku ofertę, która realnie poprawiłaby tę sytuację. W takim przypadku refinansowanie kredytu hipotecznego może się po prostu nie zwrócić.

Kolejna kwestia to pogorszona zdolność kredytowa. Utrata pracy, wzrost innych zobowiązań albo spadek dochodów mogą sprawić, że nowy bank zaproponuje gorsze warunki niż te, które masz obecnie. Zanim złożysz wniosek, warto szczerze ocenić swoją bieżącą sytuację finansową, ponieważ refinansowanie ma sens tylko wtedy, gdy poprawia, a nie pogarsza twoje warunki.

Nie można też zapominać o wysokiej prowizji za wcześniejszą spłatę. Część banków pobiera ją przez pierwsze trzy lata trwania kredytu, a jej wysokość może sięgać nawet 3% pozostałego zadłużenia. To koszt, który trzeba wliczyć w bilans całej operacji, zanim podejmie się decyzję o refinansowaniu kredytu hipotecznego.

Ostatnia sytuacja dotyczy osób, które mają kredyt ze stałym oprocentowaniem ustalonym na korzystnych warunkach. Jeśli stała stopa została zablokowana na niskim poziomie jeszcze przed wzrostem stóp procentowych, zmiana na nowy kredyt przy obecnych warunkach rynkowych może oznaczać wyższe, a nie niższe koszty.

Na refinansowaniu kredytu hipotecznego można zaoszczędzić dziesiątki lub nawet setki tysięcy złotych. Konkretna kwota zależy od 3 czynników: różnicy w oprocentowaniu, pozostałego okresu spłaty i aktualnego salda zadłużenia.

Przykład: kredyt o wartości 400 000 zł z pozostałymi 25 latami spłaty i oprocentowaniem 8% daje miesięczną ratę ok. 3 086 zł. Obniżenie oprocentowania do 6,5% zmniejsza ratę do ok. 2 703 zł. Oszczędność wynosi ok. 383 zł miesięcznie, czyli ok. 114 900 zł przez cały okres kredytowania.

Przy kredytach zaciągniętych w latach 2022, 2024 ze stałym oprocentowaniem na poziomie 8, 9% różnica w stosunku do aktualnych ofert (ok. 6, 6,5%) może oznaczać oszczędność 200, 400 zł miesięcznie na każde 300 000 zł zadłużenia.

Refinansowanie kredytu z wysoką marżą ponad WIBOR (np. 2,5%) do kredytu z marżą 1,5% przy saldzie 500 000 zł i 20 latach spłaty generuje oszczędność rzędu 100 000, 150 000 zł.

Im większe saldo kredytu i im dłuższy pozostały okres spłaty, tym wyższy potencjalny zysk z refinansowania.

Refinansowanie kredytu hipotecznego to zamiana obecnie spłacanego kredytu na nowy, zwykle na korzystniejszych warunkach, gdzie nowy bank spłaca dotychczasowe zobowiązanie i przejmuje formalności związane z wpisem hipoteki do księgi wieczystej. Formalnie jest to nowy kredyt, więc wiąże się z pełnym procesem: wnioskiem, analizą zdolności kredytowej i podpisaniem umowy. Główne korzyści to niższe oprocentowanie lub marża, obniżenie całkowitego kosztu kredytu, skrócenie okresu spłaty i lepsze warunki nadpłat. Najwięcej zyskują kredytobiorcy z wysoką marżą ponad WIBOR lub wysokim stałym oprocentowaniem z lat 2022–2024, a także osoby z dużym saldem i długim pozostałym okresem spłaty. Oszczędności mogą sięgać od kilkudziesięciu do nawet kilkuset tysięcy złotych.

Refinansowanie kredytu hipotecznego warto rozważyć przy wysokiej marży, wysokim stałym oprocentowaniu, niskim wkładzie własnym przy zaciąganiu kredytu, końcu okresu stałej stopy lub utrudnionych nadpłatach. Nie opłaca się natomiast, gdy koszty operacji (prowizja za wcześniejszą spłatę, wycena, opłaty sądowe, ubezpieczenie) przewyższają oszczędności, gdy do końca kredytu zostały 2–3 lata, gdy obecne warunki są już konkurencyjne, gdy pogorszyła się zdolność kredytowa lub gdy stała stopa została zablokowana na korzystnym, niskim poziomie. Refinansowanie różni się od konsolidacji: dotyczy optymalizacji jednego kredytu hipotecznego, a nie łączenia wielu zobowiązań w jedno.

Znalezienie właściwej nieruchomości to pierwszy krok. Drugim jest zadbanie o to, by kredyt nie kosztował więcej, niż musi. Umów bezpłatną konsultację z Muvon i sprawdź, ile realnie możesz odzyskać dzięki refinansowaniu kredytu hipotecznego.