Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym może wydawać się skomplikowana, ale w rzeczywistości – przy odpowiednim przygotowaniu i wsparciu agenta nieruchomości – jest to proces całkowicie wykonalny i często bardzo opłacalny. W tym artykule dowiesz się, jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem, jakie formalności są konieczne, jak uniknąć błędów przy rozliczeniach z bankiem oraz kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości.
To lektura obowiązkowa dla każdego, kto chce świadomie przeprowadzić transakcję i mieć pewność, że wszystko odbędzie się zgodnie z prawem. Sprzedaż mieszkania z kredytem wymaga przygotowań.

Tak, można – i wiele osób w Polsce właśnie tak robi. Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym różni się od standardowej transakcji, ale nie stanowi przeszkody nie do pokonania.
W księdze wieczystej w dziale IV (IV) takiego mieszkania widnieje bank jako wierzyciel hipoteczny, co oznacza, że to on ma zabezpieczenie w postaci hipoteki. Dodanie lub wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej to standardowy proces, gdy chcesz sprzedać nieruchomość.

Zanim jednak chcesz sprzedać mieszkanie, warto udać się do swojego banku po dokument zwany zaświadczeniem o saldzie kredytu. Zawiera on dokładną kwotę do spłaty, numer rachunku oraz termin ważności dokumentu. Ten krok pozwoli później bez problemu uzyskać zgodę na wykreślenie hipoteki po spłacie zadłużenia.

Proces jest nieco bardziej formalny, bo sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym wymaga zaangażowania banku, notariusza i często agenta nieruchomości.
Najpierw ustala się, jaka część ceny sprzedaży zostanie przekazana bezpośrednio do banku w celu wykreślenia hipoteki w momencie spłaty zadłużenia, a jaka trafi do sprzedającego.

Akt notarialny sprzedaży jasno określa, jaka kwota idzie na spłatę kredytu i jakie środki trafią na konto sprzedającego. Dzięki temu zarówno kupujący, jak i kredytobiorca są chronieni.

Całość procesu wymaga nadzoru – dlatego warto, by towarzyszył mu doświadczony agent nieruchomości, który zadba o rozliczenia z bankiem kredytującym i przypilnuje terminów.

Lista jest podobna do tej przy zwykłej sprzedaży, ale dodatkowo wymagane są:

Bank po otrzymaniu środków wystawia zgodę na wykreślenie hipoteki. To dokument niezbędny do złożenia w sądzie wniosku o wykreślenia hipoteki z KW.

Tak, ale nie zawsze. Jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat od zakupu (liczonych od końca roku, w którym nabyto nieruchomość), trzeba zapłacić podatek od sprzedaży.
Jeżeli jednak pieniądze z transakcji przeznaczysz na cel mieszkaniowy (np. zakup nowego mieszkania), możesz być zwolniony z obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych lub podatku dochodowego.

Sprzedający powinien złożyć w urzędzie skarbowym deklarację w ciągu 30 dni od dnia transakcji, jeśli podatek jest należny.

Do najczęstszych należą:

Warto pamiętać, że wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego może wiązać się z prowizją pobieraną przez bank. Zazwyczaj dotyczy to kredytów spłacanych przed upływem 3 lat od ich zaciągnięcia. Możesz sprzedać mieszkanie i w określonym terminie zająć się formalnościami, czyli w okresie roku od dnia faktycznej sprzedaży.

Kupujący musi być świadomy, że nabywa nieruchomość z obciążeniem hipotecznym.
Jeśli korzysta on z kredytu, jego bank wymaga dokumentów potwierdzających, że poprzedni kredyt zostanie całkowicie spłacony. Czasami nowy bank przejmuje zobowiązanie poprzedniego – mówimy wtedy o ustanowieniu hipoteki na rzecz poprzedniego banku, aż do momentu pełnej spłaty zadłużenia.

W takim przypadku w księdze wieczystej widnieje wpis o ustanowieniu hipoteki na rzecz poprzedniego banku, aż do chwili wykreślenia hipoteki z KW. Mieszkanie na kredyt? Już niedługo!

Notariusz pełni kluczową rolę w całym procesie. To on sporządza akt notarialny kupna-sprzedaży mieszkania, który przenosi własność nieruchomości na nowego właściciela.
W akcie notarialnym określa się dokładnie, jaka część ceny zostaje przekazana bankowi wierzycielowi, a jaka trafia do sprzedającego.

Dzięki temu obie strony mają gwarancję bezpieczeństwa – bank otrzymuje środki, a kupujący zyskuje nowego właściciela mieszkania wolnego od obciążeń.
Warto, by agent nieruchomości lub prawnik pomógł w przygotowaniu treści umowy, aby uniknąć błędów.

Zanim podpiszesz jakąkolwiek umowę, musisz poinformować go o planowanej transakcji. Bank wymaga oficjalnego pisma i może poprosić o kopię umowy przedwstępnej.
Dzięki temu będzie mógł przygotować dokładne warunki spłaty, a także wydać dokument umożliwiający wykreślenie hipoteki w momencie spłaty zadłużenia.

W niektórych przypadkach bank wystawia promesę, czyli zobowiązanie, że po otrzymaniu środków wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki. To zabezpieczenie nie tylko dla banku, ale i dla nabywcy nieruchomości.

Zdecydowanie tak. W przypadku tak złożonej transakcji, jak sprzedaż domu z kredytem, profesjonalny agent to ogromne wsparcie.
Agent nie tylko doradzi, jak przygotować mieszkanie, ale również pomoże w negocjacjach z bankiem, uzyskaniu promesy i przygotowaniu dokumentów do aktu notarialnego.

Wielu sprzedających uważa, że skorzystanie z pomocy agenta to dobrym sposobem na pozbycie się stresu związanego z formalnościami.
Dzięki doświadczeniu agenta masz pewność, że sprzedaż przebiegnie sprawnie, a Ty unikniesz błędów, które mogłyby opóźnić transakcję lub zwiększyć koszty.

W przypadku sprzedaży mieszkania z kredytem, wiele osób zastanawia się, czy fiskus może naliczyć podatek. Zasada jest prosta – jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat od jego nabycia, urząd skarbowy może wymagać zapłaty podatku dochodowego. Istnieje jednak skuteczny sposób, by uniknąć podatku – wystarczy przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży na własny cel mieszkaniowy, na przykład zakup mieszkania, budowę domu czy spłatę innego kredytu hipotecznego. W ten sposób transakcja zostanie zwolniona z podatku, a Ty możesz płynnie przejść do realizacji nowego etapu życiowego.

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką nie oznacza utraty zysku – przy odpowiednim planie finansowym możesz połączyć sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką z jednoczesnym kupnem innego mieszkania. To rozwiązanie szczególnie korzystne dla osób, które chcą sprzedać swoje mieszkanie i równocześnie poprawić warunki mieszkaniowe. W praktyce oznacza to, że środki z transakcji służą do spłaty kredytu mieszkaniowego, a pozostała część finansuje zakup nowego lokum – tzw. model „mieszkania z kredytem i kupno nowego”. Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym.

Dzięki temu proces sprzedaży mieszkania przebiega bez zakłóceń, a po spłacie banku można szybko wykreślić hipotekę z księgi wieczystej mieszkania. To idealne rozwiązanie dla osób, które chcą przeprowadzić sprzedaż w sposób bezpieczny i jednocześnie sfinansować nową inwestycję.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym przebiega podobnie do zwykłej sprzedaży, z tą różnicą, że bank widnieje w księdze wieczystej jako wierzyciel hipoteczny.
Kupujący i sprzedający zawierają akt notarialny, w którym część środków przeznacza się na spłatę kredytu, a resztę otrzymuje sprzedający. Po rozliczeniach z bankiem kredytującym następuje wykreślenie hipoteki z KW.

Mieszkanie można sprzedać w dowolnym momencie, ale jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat od nabycia, trzeba liczyć się z podatkiem od sprzedaży.
Po tym okresie transakcja jest zwolniona z podatku dochodowego, o ile środki nie są przeznaczane na cel mieszkaniowy.

Tak, uzyskane ze sprzedaży nieruchomości środki możesz przeznaczyć na wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.
To popularne rozwiązanie, gdy planujesz sprzedaż mieszkania z kredytem i chcesz uniknąć dodatkowych kosztów odsetek czy rat.

Tak, formalnie należy poinformować bank o planowanej transakcji. Bank wydaje dokument – promesę – która stanowi zgodę na wykreślenie hipoteki po otrzymaniu całej kwoty kredytu.
Bez tego nie można podpisać aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości.

Do sprzedaży potrzebne są m.in.:

PKO BP, podobnie jak inne banki, wymaga złożenia wniosku o wydanie zaświadczenia o wysokości zadłużenia i numeru rachunku technicznego do spłaty.
Po uregulowaniu długu bank wystawia dokument do wykreślenia hipoteki w momencie spłaty zadłużenia. Warto udać się do swojego banku po dokument z odpowiednim wyprzedzeniem – jego ważność to zwykle 30 dni.

Można, ale w takim wypadku obowiązuje podatek od czynności cywilnoprawnych lub podatku od sprzedaży.
Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat opłaca się tylko wtedy, gdy środki przeznaczasz na inny cel mieszkaniowy, np. zakup nowego lokum.

Tak – jeśli całość kredytu zostanie spłacona, a bank potwierdzi to w piśmie, proces z bankiem formalnie się kończy.
Po wykreśleniu hipoteki w księdze wieczystej kredytobiorca przestaje być związany umową o kredyt i nie ponosi już żadnych rat ani odsetek.

Zdecydowanie tak, zwłaszcza gdy planujesz zmianę miejsca zamieszkania lub potrzebujesz środków na inny cel mieszkaniowy.
Dzięki sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym możesz spłacić dotychczasowe zobowiązanie i ewentualnie przeznaczyć nadwyżkę na wkład własny przy zakupie nowego mieszkania.
To często dobrym sposobem na pozbycie się długu przy zachowaniu płynności finansowej.

Najpierw należy podpisać umowę sprzedaży z zastrzeżeniem, że część środków ze sprzedaży zostanie przeznaczona na spłatę kredytu, a reszta – na zakup nowej nieruchomości.
Po otrzymaniu środków z pierwszej transakcji możesz zawrzeć kolejną umowę przeniesienia własności. Warto skorzystać z pomocy agenta i notariusza, aby cały proces przebiegł bezpiecznie.